在夫面前夫侵犯中文字幕

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  • 土流網伍勇:時代紅利下,農村金融的10大新機會

    伍勇 小飯桌 2017-05-24 08:08:21

    大家下午好,感謝小飯桌給這樣一個跟大家交流的機會。我今天專門講土地流轉這個事情,與大家進行分享和解讀。

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    首先為什么叫時代紅利?中國歷史是一部土地的改革史。秦朝之前的土地制度和秦朝之后的土地制度是不一樣的。1949年到1953年是土地政策最好的時候,你可以自由買賣、自由遷徙,沒有戶口限制。1953年之后推合作社,發展社會主義,把耕地、林地的所有權收歸國有,但是有一個還留給大家,就是宅基地。1958年到1978年推全面公社,把宅基地收回去了。之后是家庭責任聯產承包責任制,再往后實行兩權分離——所有權和承包經營權分開,2016年推出三權分置,即所有權歸國家或者集體,農戶具有承包權,經營權按照年限流轉,可以流轉給任何人,包括一些國外的客戶,因為經營權是有年限的,到期還是得回到農民手上,流轉方式有轉包、轉讓、合作入股、租賃、互換等方式。

    土流網有耕地集體建設用地、宅基地、養殖水面、灘涂、荒山未利用地等,流轉耕地我們一般做大規模種植和生產,每畝租金一年幾百塊錢,林地幾十塊錢一畝一年,還有一些荒山。

    全球土地改革都需要花很長時間,英國花了將近100年,臺灣花了幾十年,日本花了幾十年。我們現在做的事情是什么?我們市場需求很大,政府有些方面比較落后,所以土流網類似于現在的房天下,下面有很多中心類似于鏈家,我們幫助他們做土地見證交易管理和合同備案以及系統建設,我們搭建土地交易的體系,提供客源和數據,在線下幫用戶交易。

    兩個節點推動土地流轉

    有兩個節點推動了土地流轉:

    第一個是兩權抵押,我們在200多個縣試點,用土地承包經營權抵押貸款,或者用農民住房財產權抵押貸款,考慮到土地承包經營權的剩余年限,有些一次性簽了30年,按一年一付,我們只算他有一年的經營權;

    第二個土地確權推動土地發展流轉的效率。農民為什么每年都要回家?是看他地的邊界在不在。以前土地承包權上面只寫面積,沒有具體的照片,邊界會消失,很多人不愿意把土地集中,怕邊界消失了;第二個看看土地在不在?,F在土地確權我們通過航拍把線確定好了,我們給每個農民發一個類似房產證的東西,這個邊界畫得很清晰。土地確權之后,有些農戶可以整片流轉,邊界消失也沒有關系,邊界在土地確權中體現。

    經濟比較發達的地方土地流轉地是比較多的。新疆500畝以下是沒有人要的;我們湖南幾十畝就不錯了,山東、四川、河南、河北、安徽都是土地流轉確權比較清楚的。

    現在我們的土地類型,最多的是農耕地,農耕地比林地大一點。

    早期有一些人以為流轉土地就是在圈地,以為這個地可以蓋房子建房地產,后來發現不是這么回事,每年還要交租金,的確有很多投資人被坑了,現在慢慢回歸理性,賺到錢的人才去真正的拿地。

    2011年和2012年是投資土地的最好時期,當時一塊錢一畝地很多的,現在一塊錢一畝的用地基本上漲到三十、四十了,漲了幾十倍。

    對土流網來說,廣東、四川、北京地區的用戶相對多一點。拿內蒙古一個省的土地的北京、四川人比較多,省內流轉只占55%,省外流轉有40%多。有很多浙江、山東、河北、遼寧的投資人去內蒙租地,土地是生產資料,很多人選土地面積比較大、價格比較便宜的地方去種地。

    農村金融中的新趨勢新機會

    我們通過實踐,在農村金融領域發現以下10個趨勢和機會:

    一、現在農業部有一套指標體系叫適度規模經營評價體系。這個有點類似于用GDP考核每個縣委書記、鎮長的業績。農業方面是要考核每個地方在規?;N植的比例和成績。

    二、宅基地現在允許和農民合建房。北京流轉宅基地很多,北京周邊80萬到100萬一處宅基地,湖南大概20萬到30萬,廣東40萬到50萬,每個城市周邊都有大量的宅基地被閑置,武漢周邊大概有150萬套宅基地被閑置,以前只能租賃,租賃最長不能超過20年,有一些做長期投入的劃不來。去年農業部說宅基地可以和農民建房,有一些房地產公司就給農民建房,農民有一部分房子用來自己住,一部分房子用來做民宿。

    三、集體土地農業創業園,這指的是在集體土地上建房子。

    四、建設用地二級市場規范。土流網有一大塊是工業用地和商業住宅用地的流轉,以前這些流轉是項目公司以股權轉讓方式去交易,中間有很多風險,要繳納很高的土地增值稅,這方面有新規定,對于增值稅怎么交,稅怎么交有了明確規定。

    五、集體土地入市。土流網現在有33個試點區縣,以前的土地都是政府統一征收,然后再通過市場公開轉讓,有些地方農民不干,征收價格比較高,農民不愿意了,拆遷什么就比較難了。試點里面通過集體直接入市,直接賣給開發商,政府在中間收比較高的稅。其中有一個試點,叫做宅基地直接流轉。像湖南瀏陽市允許在同市范圍內買宅基地,以前宅基地買賣僅限于同一個村的集體范圍內,一般城市里買不到農村的房子,但現在在33個試點里,瀏陽市可以直接買宅基地,這是受法律保護的。

    六、新承包期年限,我們現在一輪承包到2022年到期,現在即將修改新的土地承包法,以前是長期不變,以后是長久不變,這個時間到底多長,我預測是70年的,因為我們林權、建設用地都是70年,正好一個人從年輕到老。

    七、集體資產股份化。我們做了土地確權,有些地方像廣東東莞,已經不知道自己地在哪里了,怎么辦?那些地方不叫土地確權,叫做確股權,股權更好。土地是其中一個股份而已。我們平臺接了很多土地托管和社會服務組織的服務進來,這將來是一個趨勢,以前土地是農民的命根子,現在年輕人只是把它作為一個資產。社會服務組織在土地流轉以后會幫他種地,大藥、田間管理、農產品流通、農產品收獲都是可以做的。

    八、供銷社和信用社是今年1號文件主要提出的一點。通俗來講供銷社類似于淘寶,信用社是給農民授信的。

    九、特色小鎮、生態農莊。特色小鎮扶貧就是給它建設用地指標,以前比例太低,現在新規劃我們可以給建設用地指標,同時農業部也有一些專門扶持特色小鎮和生態農莊的政策。

    十、最后一個機會是給想回家修房子的?,F在農村的房子一是設計比較丑,二是材料采購單一,像農民按根買鋼筋,集中的話按噸,而且農民修房子也不能按揭,這是一個機會。


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